本文作者郑思齐，原为清华大学恒隆房地产研究中心主任、教授、博导，现为麻省理工学院终身讲席副教授。
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近年来，中国城市中住房价格的变化除了受宏观经济和政策的直接影响外，也表现出明显的空间不均衡性——公共服务供给短缺和布局不平衡，使得占有较多公共资源优势的大城市及城市中的优势区位房价明显偏高。
我与合作者之前做过多个研究，比如地铁、学校、绿地和空气质量等公共品能够解释北京市房价空间差异的1/4。像北京和上海这样聚集了大量优质教育和医疗资源的大城市，其房价和房价增长率中所蕴含的“公共服务溢价”明显很高。
而这些公共资源的配置，往往具有很强的历史路径依赖性，仍然在很大程度上继承了计划经济时代的资源配置空间格局。例如，全国共116所211大学中，有26所集中在北京(有8所都集聚在学院路两侧)，10所集中在上海。清华大学和北京大学每年在北京计划录取的本科新生，占到其计划录取总数的15%和17%。清华和北大计划录取人数与考生数之比在河南超过1/7000，而在北京则仅为1/200。大量望子成龙的父母来到北京，就是为子女上大学创造更好的机会，这必然推高北京的房价。
如果去看城市内部，也有类似的问题——优质公共服务(如重点小学)周边也面临更高的房价和更大的房价上涨压力。北京“重点小学”和“三甲医院”在所有小学和医院中的比重均低于10%，且其中超过60%集中在内城(三环内)，而上海优质学区中的住房在市场繁荣期具有更高的房价涨幅。
当然，这些现象并非中国所特有。其他国家和地区的经验研究也表明，城市内公共品质量高且供给不足(或周边住房供给不足)的区位不仅具有更高的房价，而且在经济繁荣期具有更高的房价涨幅。与之相对应，未来公共品供给不确定性的预期也可能在萧条期带来更大的房价跌幅。
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以“学区房”为例。中国的“学区房”体现了住房所有权的公共品资源优势。与西方国家不同，在中国大部分城市中，居民只有在学区中买房才能够将孩子送到该学区中的学校中读书，而租房者是被排除在外的。
同时，中国城市中的优质教育资源非常稀缺，好学校和一般学校的教学质量存在很大差距。“望子成龙”的家长愿意付出很高的代价将自己的孩子送到最好的学校中，其中最重要的途径就是在好学校的学区中买房。
根据统计，北京市重点小学周边学区房，比与之位置临近的建筑形式和年代基本类似的非学区房，每平方米的价格要高出1~2万元，前者的价格增速也远远高于后者。
这种将基础教育资源与住房租买形式挂钩的“租买不同权”的制度安排，极可能会带来资源配置和居民住房选择行为的扭曲。我们之前选取北京城六区40所“重点小学”，将重点小学周边相互紧邻的学区房与非学区房进行配对，利用配对回归以及价格和租金差异比对的方法，测得学区对房价的“纯”影响。测算表明，2011年北京城市居民愿意为重点小学的学区房支付8.1%的溢价。如果按照一套50~60平方米的住房来计算，总的溢价金额正好与北京市重点小学2011年的平均择校费相差不多，学区房市场和择校费市场在一定程度上达到了均衡。这个研究有助于我们理解为什么“买房”在中国这么重要。
换言之，除了“结婚必须买房”这类社会传统观念的影响外，基础教育资源“租买不同权”的制度安排进一步降低了自有和租赁之间的替代性。买房(特别是购买优质学校的学区房)成为家长们将子女送进好学校的必然选择。这会带来居民住房选择行为的扭曲，造成优势区位过高的住房价格。
从教育资源配置的角度看，原本旨在促进教育机会公平的“就近入学”的招生政策不仅没能实现这种公平性，反而形成了“以房择校”现象，会通过推高学区房价格导致教育资源在不同收入阶层人群间产生新的分配不均。
实际上，引发义务教育择校热的根源是优质教育资源的稀缺，以及校际间悬殊的教育质量差距。在短期内，想要建立一套完全公平和透明的入学规则来配置稀缺的优质教育资源，避免“以房(钱)择校”，满足人们对教育机会公平的诉求无疑是困难的。若想从根本上解决择校问题，促进教育公平，就必须要加大基础教育投入，特别是增加对薄弱学校的投入，更为公平地配置教育资源。
从住房市场的角度看，过去十年中国一些城市和区位上的房价上涨，除了受宏观经济、城市化进程以及土地供应的直接影响外，(优质)公共服务供给短缺和布局不平衡也是重要的推动力之一。目前在中国，好学校(以及医院和其他社区基础设施)太少，同时又过度集中在一小部分大城市以及这些大城市中的内城区，对优质教育资源的旺盛需求必然会带来这些优势区位的高房价。这意味着必须系统而不能孤立地看待当前房地产市场中的房价问题。
这些集聚了全国最优质公共资源的“明星城市”，以及城市中“明星地段”的高房价，体现的正是优质公共资源过度稀缺及分配不均。这就好像是人发烧了一样，尽管脑门很烫，但并不是脑子里面出了问题，而可能是身体上的其他地方发炎了，比如肠胃或者是扁桃体。
实际上，随着中国城市内居民流动性的增强和住房市场的逐步成熟，居住选址成为居民接近和选择教育、医疗、交通及环境质量等地方公共品的中间机制，住房市场已经承担了城市公共资源空间配置的重要功能。居民“用脚投票”的机制直接影响房价水平及其增长。这种密切的联动性也意味着目前中国住房市场和城市空间结构中的各种矛盾和问题并非彼此孤立，需要克服“头痛医头，脚痛医脚”的传统思路，形成系统性和科学性的政策解决方案。
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如果将视野放得更广一些，城市内部公共品供给及空间布局与需求不匹配，还会直接影响城市空间效率。由于中国城市空间结构和地方公共服务供给制度的特殊性及历史路径依赖性，许多优质公共服务都集中在城市中心(或者“内城区”)。
仍以优质教育资源为例。中国城市中的重点中小学(或被称为“示范学校”等各种名称)，大多都是在改革开放之前就已经建设的，那时城市的空间范围还很小。在后来的快速城市化，特别是居住郊区化过程中，城市空间范围得以大范围扩张，但优质教育资源的数量并未得到增加，因此这些好学校仍然留在内城区。
以北京市为例，三环以内的重点小学占到所有重点小学的70%左右，但2010年人口普查数据显示，三环内的常住人口占比只有约30%。这就形成了优质公共服务资源供给(好学校所在的区位)和需求(人口所在的区位)在空间上出现了明显的失配现象。研究表明，北京市优质教育资源过度集中带来广泛的跨学区就学，家长接送孩子上下学的出行造成了早高峰10%~15%的额外交通拥堵，并显著提高了城市的污染水平。
优质医疗资源也是如此。仍以北京市为例，据报道，2014年三级医院总诊疗人次超过1.1亿人次，而全市80%的三甲医院都分布在四环以内，三甲医院集中之处已成为北京高峰时段的堵点之一。
毫无疑问，如果能够通过合理调整城市功能的空间布局，提高就业和居住的空间匹配，改善优质公共服务的空间配置，将有助于缓解目前中国许多大城市的交通拥堵问题。
我们曾经通过简单的模拟方式，测算改善公共服务供需空间失配以及职住空间失衡对于社会成本的节约作用。我们将重点小学和三甲医院在空间上进行均匀分布调整，即假设所有街道的优质公共服务供给水平相当，不存在过度集中现象，此时由于重点小学和三甲医院的调整，分别改变了49个和36个街道的交通拥堵情况，拥堵指数平均降低了8%。
如果同时考虑职住失衡两种空间调整，那么北京市城六区平均拥堵指数将下降6.02%，其中有27个街道拥堵指数下降超过10%，这些交通拥堵得到了显著缓解的街道主要分布在东城区、西城区和海淀区，CBD以及丰台区三甲医院集中的街道也都将有明显改善。
这种城市空间布局的调整在缓解城市交通拥堵的同时，也能够节约时间成本和降低空气污染。如果我们利用百度实时路况推算出拥堵与交通时间的相关关系，可以发现如果平均拥堵指数下降6.02%，将会使得就业者通勤时间下降9%(3.38分钟)。
结合城六区的就业人数和时间价值，可以计算得到平均每天节约的通勤时间成本达到约1100万元，人均节约量占2015年北京市城六区城镇居民可支配收入的0.68%。进而我们可以估算出，拥堵的下降将会使得市区内PM2.5浓度下降4.8%(约为8~9微克/立方米)。
由此可见，公共服务的空间供需匹配和职住平衡，对于提升城市生活的效率、节约社会成本、缓解空气污染等都能够起到十分显著的作用。
概言之，现阶段中国城市中公共服务设施与居民需求严重不匹配的现象(包括总量短缺与空间失配)，推高了居住成本，损害了城市居民的生活质量和城市运行效率。
中国共产党第十八次全国代表大会明确提出了“新型城镇化”战略，其中的一项重要内容就是促进基本公共服务的均等化，着力提高居民的生活质量和幸福感。这标志着中国城市化的发展目标已经开始从数量型增长向质量型发展转变，“以人为本”的导向日益突出。
与此相伴的是中国城市发展由生存型向发展型转变，城市政府的职能由原来直接参与生产和控制经济开始转向提供优质公共服务、创造良好发展环境和维护社会公平正义。城市公共服务是城市生活质量的基本决定要素，已成为城市吸引高质量人力资本和高端产业的关键优势。而城市内教育、医疗和环境等公共服务设施的供给数量和空间布局，无疑是城市管理部门提高居民生活质量以及城市整体空间经济效率的重要抓手。
今后城市政府的主要任务应通过更加科学地优化公共资源的配置效率及公平性，提高城市居民的生活质量和城市经济的发展潜力。
